Germán Gómez Picasso: “Creo que 2026 va a seguir siendo un buen año para el mercado inmobiliario”

Sociedad octubre 24, 2025

El especialista en mercados inmobiliarios habló sobre los alquileres en CABA y si los resultados de elecciones del 26 de octubre afectaran o no en los precios.

Te quería preguntar a ver cómo venía el mercado inmobiliario en este 2025, porque hay algunos indicadores que habían empezado con repunte, pero después se amesetaron o incluso presentaron algunas caídas y después también sobre todo preguntarte si es que hay más movimiento después de la derogación de la ley de alquiler…

Sí, mira, la verdad es que el mercado inmobiliario viene muy bien, justamente esta semana se conocieron los datos de escrituras de septiembre y aumentaron casi un 36% con respecto al año pasado, en Capital Federal tuvimos casi 7.000 escrituras, que es un número prácticamente récord, o sea, más allá de lo que uno podría estimar, lo mismo se está dando en Provincia de Buenos Aires, las compraventas están muy sostenidas, ¿cuáles son las explicaciones?

Es difícil encontrar, son muchas las explicaciones, la gente sigue comprando porque percibe que los precios están bajos, motorizó también mucho el hipotecario el último año, y lo que vos preguntás, justamente la ley de alquileres es algo muy importante porque la derogación de la ley de alquileres generó previsibilidad al comprador de un departamento, una casa, cuando hoy es mucho más seguro alquilar que antes, ¿no? Y hoy los acuerdos de alquileres se definen entre las partes, sin ningún criterio común, se acuerdan en pesos, se acuerdan en dólares, ¿cómo se está dando eso?

Sí, se negocia cada caso, o sea, hoy el propietario puede pedir un término de contrato X, el que pretenda, la moneda, puede ser cualquier moneda, la forma de actualización también se acuerdan de las partes, hoy se está estirando más que nada actualización trimestral, con actualización cada tres meses por IPC, o sea, cada tres meses según la inflación se actualiza el contrato, es lo que más se está estirando. Y esto, bueno, obviamente generó mayor oferta en el mercado, también hizo que los precios no sigan subiendo como venían subiendo hasta antes de la derogación de la ley de alquileres, que era una, primero cuando había oferta en el mercado, y además que los precios estaban subiendo hasta el 400% interanual.

 

Es decir, derogación de ley de alquileres, control de la inflación con una baja drástica de la inflación, y esta sensación, digo como tercer factor del impulso del sector, esta sensación de un gobierno que de alguna manera empezó con la idea de dolarizar la economía, y bien después frenó, pero está, sobre todo en el sector inmobiliario, corregime vos, y es que está esa sensación de que es un sector dolarizado prácticamente…

Claro, claro, está dolarizado el sector, bueno, obviamente alquileres hay alquileres que no, hay partes de los alquileres que sí están dolarizados, eso depende en general del mercado, pero yo te podría decir que la actividad inmobiliaria es la, por lo que yo entiendo, o sea, yo conozco bien ese sector, no sé tanto de otros sectores, pero lo que podemos decir es que el sector inmobiliario funcionó muy bien los últimos dos años.

 

¿A qué le atribuís vos el repunte que es que hay otro factor más allá de derogación de ley de alquileres y el control de la inflación y este, por alguna manera, sinceramiento de un sector dolarizado? 

Yo creo que lo que más traccionó demanda son los dos factores, o tres factores, precisamente. El primero, precios bajos. O sea, cuando uno mira series históricas para atrás, los precios inmobiliados en Argentina siguen estando bajos y ni que hablar si lo comparamos con otras partes del mundo, estamos por el piso. Segundo factor, que motorizó mucho, llegó a casi el 20% de las compraventas, se están haciendo hoy con crédito hipotecario, o sea, no teníamos crédito hipotecario y de golpe empezamos a tener, y esto generó un 20% más de compraventas, de alguna manera. 

Y tercer factor, también creo que es muy importante, lo que generó de confianza, previsibilidad al mercado el tema del sistema nuevo que tenemos con los alquileres. Además, los alquileres hoy son más rentables, entonces, además de que es un negocio mucho más seguro, sin riesgos, pasó a ser un negocio más rentable también. 

 

En caso, no sé si hay algún propietario escuchándonos, ¿hoy es más negocio vender o alquilar? ¿Qué sugerirías vos?

Depende, depende de cuánto vendas y depende de cuánto alquiles. Yo creo que hoy, los precios están bajos, no conviene tanto vender. En momentos como los que vivimos son con precios que en la media histórica están por abajo, es más momento para comprar que para vender. Y alquilar, sí es buen momento para alquilar, porque vos hoy obtenés una buena rentabilidad en relación al valor de capital, al valor de mercado de la propiedad, por respecto a lo que te genera por mes. Germán, cuando vos hablás de valores bajos, es un comparativo con otras ciudades importantes, con otras capitales del mundo supongo, porque son valores bajos si uno lo mide con ingresos de otras ciudades.

 

Pero digo, con el nivel de ingreso que hay hoy en la Argentina, ¿los valores siguen siendo bajos para el mercado interno o son bajos si es que uno los compara con los externos?

No, no. Si comparamos el valor metro cuadrado en dólares de Argentina con respecto a ciudades desarrolladas, estamos por destrucción. Pero aun así estamos en niveles bajos a nivel regional. Solamente Asunción de Paraguay, por ejemplo, tiene el valor metro cuadrado más alto que Buenos Aires. Después estamos, en todos los casos, por debajo de las principales ciudades de Latinoamérica. Ahora, lo que vos decís es cierto.

Cuando comparamos este nivel salarial con valor metro cuadrado, no estamos bien posicionados. Pero eso también es muy relativo y va variando mucho según cómo se va moviendo el dólar. Eso va cambiando. La realidad es que en un último año y medio el salario medio en dólares de un argentino mejoró, y mejoró bastante esa relación, la relación salario versus metro cuadrado en dólares. Mencionaste, ejemplificaste recién con Asunción del Paraguay, ¿no? Y leía hace unos meses una nota vinculada, una nota política, pero también económica, vinculada a una suerte de boom inmobiliario que hay en Asunción del Paraguay, donde se volvió una suerte de meca para inversores argentinos.

 

¿A qué lo atribuís vos a eso?

 Sí, fueron muchos inversores argentinos a invertir allá, desarrolladores locales acá que se fueron para allá. Pero Asunción yo creo que casi no la podemos comparar con lo que es el AMBA. Es una ciudad muy chica, o sea, sí generó atractivos, fueron algunos desarrolladores, pero no terminó siendo aparentemente el gran negocio que esperaban.

 

Lo paradójico es que en general los grandes desarrollos que se están haciendo en Paraguay, muchos de ellos tienen inversión de desarrolladores argentinos. Pero vos fíjate que pasa lo mismo en Uruguay, vos vas a Punta del Este y el 80% de los proyectos son de argentinos. O sea, el ADN del desarrollador argentino es muy bueno, es un desarrollador muy preparado, y termina derramándose hacia muchas ciudades de Latinoamérica, ¿no? 

 

Hablaste de dos años de bonanza para el sector, ¿qué expectativa hay hacia adelante? 

Mirá, va a ser muy importante también cómo evolucione ahora a partir de todas las elecciones, cómo siga el tema de crédito hipotecario, porque la verdad que el crédito hipotecario veníamos realizando mucho.

Y vos sabés que las expectativas, lo político, impactan mucho en el mercado inmobiliario. De hecho, estas últimas dos semanas se frenaron bastante las ventas, esperando no sé qué, porque la realidad es que en el mercado inmobiliario no va a cambiar nada. No van a bajar los valores, no va a cambiar la idea, o sea, si tiene una propiedad a la venta, sea cual sea el resultado de las elecciones, no va a bajar su precio.

Pero siempre cuando hay elecciones pasa esto. Yo creo que 2026 va a seguir siendo un buen año para el mercado inmobiliario. Lo que sí no puedo dejar de destacar es la problemática que hay hoy con los costos de construcción.

Está muy relacionado el costo de construcción en dólares con respecto al valor de venta en dólares. Porque los costos de construcción en dólares están en un pico histórico, nunca estuvieron tan altos como hoy. Y esto se da, obviamente, porque tenemos dólar bajo.

Dólar bajo genera costos de construcción en dólares muy altos. Y ese es un elemento más que demuestra que los valores de las propiedades están bajos, los valores de venta. Porque hoy hay muchos productos inmobiliarios que cuando vos comparás el costo de construcción de ese producto con respecto al costo de construcción en dólares, está el valor de venta por debajo de lo que te cuesta reponerlo, de lo que te cuesta reconstruirlo desde cero.

 

Y lo del costo de construcción alto, al margen de los valores de dólares, ¿puede tener alguna relación con que tanto los insumos como la mano de obra hay menos demanda, teniendo en cuenta que hay un freno a la obra pública? ¿Tiene alguna vinculación eso?

Sí, sí, tiene mucha vinculación. Yo hablo de obra privada. La obra privada, dentro de todo, por lo alto que están los costos, se mantuvo bastante estable, pero también porque quien había empezado una obra no la puede parar, entonces siguen en su curso las obras en construcción, pero se están empezando menos obras nuevas. Y vos ves todo lo que es el AMBA, toda la zona de influencia de la Ciudad de Buenos Aires, todo lo que está entre Ciudades y Barrios Cerrados, donde se estaba dando hasta el año pasado un boom de construcción de casas, eso se frenó mucho.

Y bueno, eso tenía obviamente menos empleo, menos producto en el mercado, menos oferta de inmuebles nuevos, lo mismo pasa con los departamentos. Entonces bueno, esa es una problemática que tenemos hoy, que hay que ver cómo evoluciona, y depende básicamente de una sola cosa, del valor del dólar. Hoy el dólar, en el nivel que estamos en el dólar, genera costos muy altos, pero yo, por ejemplo, todavía estaba haciendo una cuenta para volver a costos de construcción promedios en dólares, el dólar tendría que tener una cotización por encima de los 3.200 pesos. Entonces bueno, es poco viable que eso pase, entonces muy probablemente llegamos con costos de construcción altos en dólares. 

 

Germán, me quedo con algo interesante, que habías dicho, de cómo se fueron modificando los contratos de alquiler y también tu sugerencia súper profesional de que es para aquellos propietarios que por ahí es mejor alquilar que vender y demás, ¿no? Hoy los contratos, me decís que, en su mayoría, no digo que todos sean así, pero los contratos de alquiler se están dando con renovaciones trimestrales y por IPC.

Te pregunto si es que tenés alguna estadística de cuántos de esos contratos que se celebran de alquiler, por lo menos en el AMBA, están pesificados o dolarizados, si es que tenés esa estadística, y si es que los que están dolarizados tienen que ver con emprendimientos corporativos y no de vivienda. 

 

 No tengo la estadística, pero en general el producto que está más dolarizado es el alquiler, que se le llama temporario o alquiler en zonas como Puerto Madero, muy específicos para el turismo. En realidad, pero que, de todas maneras, en el último año, año y medio, generó un alquiler en dólares y salió perdiendo, porque no lo pudo actualizar prácticamente y de hecho ayer hubo aumentos en los que bajó.

Entonces, fue siempre la mejor decisión tener en peso con alguna actualización. Bueno, no deja de ser sana esta lectura de que hay una suerte de orden y de estabilidad macroeconómica que es la que permite actualizaciones trimestrales y que no haya demasiada diferencia si es que un alquiler se acuerda en pesos o en dólares. Así que, de alguna manera, es algo positivo de lo que fueron estos dos años. Es que hoy es más conveniente por eso, tener un alquiler en pesos que en dólares. Hoy, por lejos, es más conveniente. 

 

Germán, te quería preguntar lo último. Si bien lo reiteraste, me interesa este diagnóstico que hacés, que vos creés que no tiene por qué cambiar nada después del resultado electoral, por lo menos en el mercado inmobiliario. ¿Es así? ¿Y cuáles son las razones por las que vos considerás que no debería alterarse nada en este sector del que vos sos especialista?

Yo estoy en este mercado hace 30 años. Fundé Reporte Inmobiliario hace casi 25 años y pasamos de crisis y elecciones un montón. Y el mercado inmobiliario pasa siempre.

Genera expectativas. Antes de las elecciones, teníamos que ver qué pasa. Y cuando pasan las elecciones, sigue todo igual.

Porque nadie… En general pasa esto. El que tiene los dólares dice no, espero la semana que viene, porque la semana que viene seguro los precios de las propiedades bajan.

A la otra semana, los propietarios se mosquean, pase lo que pase. Tendría que haber… Para que haya una baja de precios inmobiliarios tendríamos que hacer una evaluación como pasó en el 2001 a 4, a 5. O sea, cosas muy drásticas tendrían que pasar. Y más allá, por más que eso pase, tampoco es algo que pase un día para el otro. Después es algo paulatino.

La gente empieza a bajar los precios a poco. Yo no veo un panorama que el dólar se vaya de 1.500 pesos a 5.000. Entonces, por eso me animo a decirte que es muy poco probable y que cambie algo en el mercado. 

 

 

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